เรื่องสำคัญที่ท่านเจ้าของบ้านควรรู้เมื่อจะก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน คือ กฎหมายควบคุมอาคารมีข้อกำหนดให้ที่ดินที่ขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคาร ทุกประเภท ต้องเว้นให้มี “ที่ว่าง” หรือก็คือ การห้ามก่อสร้างอาคารจนเต็มที่ดินทั้งแปลงที่ขออนุญาตนั่นเอง

คำว่า “ที่ว่าง” ท่านเจ้าของบ้านอาจนึกเอาเองว่า หมายถึงพื้นที่อย่างนั้น อย่างนี้ แต่ความหมายที่ท่านคิดนั้นอาจจะไม่ตรงกับ “ที่ว่าง” ตามที่กฎหมายควบคุมอาคารกำหนดก็ได้ ดังนั้นสิ่งที่ท่านเจ้าของบ้านควรรู้ต่อมา ก็คือ “ที่ว่าง” ตามกฎหมายนั้นมีความหมายเช่นใด
กฎหมายควบคุมอาคารกำหนด “ที่ว่าง” หมายถึง

“พื้นที่อันปราศจากหลังคาหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุม ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวอาจจะจัดให้เป็น บ่อน้ำ สระว่ายน้ำ บ่อพักน้ำเสีย ที่พักมูลฝอย ที่พักรวมมูลฝอย หรือที่จอดรถ ที่อยู่ภายนอกอาคารก็ได้ และให้หมายความรวมถึงพื้นที่ของสิ่งก่อสร้าง หรืออาคารที่สูงจากระดับพื้นดินไม่เกิน 1.20 เมตร และไม่มีหลังคาหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุมเหนือระดับนั้น”

 ตัวบ้านที่จะก่อสร้างหรือดัดแปลงในแต่ละด้าน (ด้านหน้า, ด้านหลัง, ด้านข้างทั้งซ้ายและขวา) จะถูกกำหนดให้ต้องมีระยะของ “ที่ว่าง” แต่ละด้านแตกต่างกันไปตามประเภทอาคาร ตามตำแหน่งที่ตั้งอาคาร เช่น บ้านประเภทห้องแถวตึกแถว จะแตกต่างจากบ้านแฝด และแตกต่างไปจากบ้านเดี่ยว และบางกรณีระยะของ “ที่ว่าง” จะถูกกำหนดให้มีทุกด้าน โดยกำหนดเป็น “ที่ว่างโดยรอบอาคาร”
นอกจากนั้นหากอาคารไม่ได้อยู่ริมถนนสาธารณะและมีความสูง (จำนวนชั้น) แตกต่างกัน ก็อาจจะมีข้อกำหนดให้ต้องเว้น “ที่ว่าง” ด้านหน้าให้มีระยะแตกต่างกันไปด้วยเช่นกัน  

ตัวอย่างเช่น
บ้าน หรืออาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ ตั้งแต่ 300 ตารางเมตรขึ้นไป หากมีความสูงไม่เกิน 15 เมตร ต้องเว้นให้มีที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 1 เมตร แต่หากมีความสูงเกิน 15 เมตร ต้องเว้นให้มีที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 2 เมตร
สำหรับบ้านพักอาศัยมีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร ให้ผนังด้านที่ไม่มีช่องเปิดสามารถสร้างห่างเขตที่ดินได้น้อยกว่า 1 เมตร ถ้าห่างเขตที่ดินน้อยกว่า 50 ซม. ต้องได้รับหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดินด้านนั้นด้วย

จากตัวอย่างข้างต้น ท่านเจ้าของบ้านพึงทราบไว้ว่า การคิดปริมาณที่ว่างขั้นต่ำและระยะของที่ว่างแต่ละด้านของบ้านในกรุงเทพฯ จะมีความแตกต่างและเพิ่มเติมไปจากบ้านที่ก่อสร้างในต่างจังหวัด แม้ว่าบ้านที่สร้างจะเหมือนกันและสร้างบนที่ดินเท่าๆ กันก็ตาม

 นอกเหนือจากกฎหมายควบคุมอาคารแล้ว เรื่อง “ที่ว่าง” ยังมีกำหนดไว้ในกฎหมายอื่นที่ต้องปฏิบัติตามด้วย
เช่น กฎหมายผังเมือง โดยเฉพาะบ้านที่สร้างในเขตกรุงเทพฯ ต้องดูข้อกำหนดเรื่องที่ว่างในกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหา นคร พ.ศ. 2556 ซึ่งมีความแตกต่างกันไปตามการใช้ประโยชน์ที่ดิน และมีการคำนวณพื้นที่ต่างไปจากกฎหมายควบคุมอาคาร
ท่านเจ้าของบ้านพึงระลึกว่า การที่กกฎหมายควบคุมอาคารกำหนดให้ต้องมี “ที่ว่าง” ก็ เพื่อให้บ้านหรืออาคารแต่ละหลังที่ก่อสร้างนั้น มีสภาวะแวดล้อมที่ดี มีความปลอดภัย ทั้งเรื่องการก่อสร้าง หรืออัคคีภัย และช่วยลดผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นระหว่างบ้านต่างเจ้าของที่อยู่ติดกัน เรื่องที่ว่างยังมีข้อปลีกย่อยอีกมากพอควร และเกี่ยวพันไปถึงเรื่องระยะร่น-ระยะห่างของอาคาร จะนำมาเขียนให้ทราบคราวต่อไป

ท่านจะเห็นได้ว่า แม้เว้นพื้นที่ดินให้ไม่มีสิ่งก่อสร้างหรือหลังคาคลุม เป็นพื้นที่โล่งเห็นท้องฟ้าแล้วก็ตาม แต่หากระดับความสูงของพื้นที่นั้นมีการก่อสร้างที่สูงเกิน 1.20 เมตร ก็จะไม่ถือเป็น “ที่ว่าง” ตามกฎหมายควบคุมอาคาร เช่น ทำทางเดินด้านข้างระหว่างตัวบ้านกับรั้วบ้าน มีระดับพื้นทางเดินสูง 1.50 เมตร แม้ทางเดินนั้นจะไม่มีหลังคาคลุม ก็ไม่ถือเป็น “ที่ว่าง” ตามกฎหมายควบคุมอาคารแต่อย่างใด

กฎหมายควบคุมอาคารยังได้กำหนดสัดส่วนพื้นที่และระยะของ “ที่ว่าง” ไว้ด้วยว่า การก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารทุกอาคารนั้น จะต้องเว้นเป็น “ที่ว่าง” มากน้อยเพียงใด มีระยะเท่าใด โดย กำหนดสัดส่วนพื้นที่และระยะของที่ว่าง แตกต่างกันไปตามประเภทของอาคาร ตามขนาดและตำแหน่งของอาคารที่ขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลง มีข้อกำหนดด้วยกันหลายข้อ แต่เพื่อให้ง่ายสำหรับเจ้าของบ้าน ท่านอาจจำเพียง 3 ประเด็นเบื้องต้นก่อนเท่านั้นว่า อาคารทุกหลังที่จะก่อสร้างหรือดัดแปลงถูกกำหนดให้ต้องเว้นที่ดินให้มีที่ ว่าง ดังนี้

 ที่ดิน แปลงที่ขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลง ต้องเว้นที่ดินเป็น “ที่ว่าง” ให้มีปริมาณ (พื้นที่) ไม่น้อยกว่าที่กฎหมายกำหนด จะเรียกเป็นพื้นที่ที่ว่างขั้นต่ำที่ต้องมีก็ได้ โดยกรณีก่อสร้างอาคารอยู่อาศัย เช่น บ้าน, คอนโดมีเนียม (อาคารชุด), อพาร์ตเม้นท์ (อาคารอยู่อาศัยรวม) จะต้องมีปริมาณที่ว่างขั้นต่ำไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 ของพื้นที่ชั้นหนึ่งชั้นใดที่มากที่สุดของอาคาร แต่หากเป็นที่ดินในกรุงเทพฯ สัดส่วนร้อยละ 30 ของที่ว่างนี้จะคิดเทียบกับพื้นที่ดินที่ขออนุญาตก่อสร้าง

ตัวอย่างเช่น
หากมีที่ดิน 50 ตารางวา เท่ากับ 200 ตารางเมตร แล้วสร้างบ้าน 2 ชั้น พื้นที่ชั้นล่างเท่ากับ 100 ตารางเมตร พื้นที่ชั้นบน 80 ตารางเมตร
กรณีที่สร้างบ้านหลังนี้ที่ต่างจังหวัด จะต้องเว้นให้มีที่ว่างเท่ากับ 30 ตารางเมตร (100 x 30% ของพื้นที่ชั้นที่มากที่สุด ซึ่งคือชั้นล่าง)
แต่หากสร้างบ้านหลังนี้ในกรุงเทพฯ จะต้องเว้นให้มีที่ว่างเท่ากับ 60 ตารางเมตร (200 x 30% ของขนาดที่ดิน)
สำหรับอาคารอื่นที่ไม่ใช่อาคารอยู่อาศัย สัดส่วนของปริมาณที่ว่างขั้นต่ำจะถูกกำหนดให้ต้องมีไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 เท่านั้น

ขอขอบคุณแหล่งที่มาจาก
คมกฤช ชูเกียรติมั่น
ผู้อำนวยการสถาบันสถาปนิกสยาม สมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์

 เจ้าของผลงานเขียนและผลงานวิจัยต่างๆ เช่น คู่มือกฎหมายใช้บ่อย (โดย สมาคมสถาปนิกสยาม), คู่มือนี่สิบ้านหาร 2, บทความรายสัปดาห์วารสารอาคารที่ดินวันนี้, 50 ความรู้ คู่มือการปลูก-บำรุงรักษาบัว, ผลงานวิจัยการศึกษาเทคนิคเบื้องต้นสำหรับทดสอบเพื่อการประเมินการเคลื่อนที่ ของอากาศภายในอาคาร, ผลงานวิจัยการวิเคราะห์สภาพ-ภูมิอากาศเพื่อนำไปใข้ในการออกแบบอาคาร ฯลฯ

18.11.2558   คมกฤช ชูเกียรติมั่น  Special Guest กฎหมายควบคุมอาคารมีข้อกำหนด ห้ามก่อสร้างอาคารจนเต็มที่ดินทั้งแปลงที่ขออนุญาต